社区增值服务模式初探

社区增值风帆正起，经营品类日益丰富：社区增值服务是基于客户资源 再挖掘而产生的新的社区服务模式，作为物管行业第二增长曲线，有望 创造增量收入并改善单盘盈利模型，重要性持续提升。随着物管公司持 续探索，近年社区增值服务延续高增势头，成为利润贡献重要来源。 2021H1 11 家主流物企社区增值服务收入 78.5 亿元，同比增长113.2%， 毛利润 33.7 亿元，同比增长 104.9%；收入占比均值升至 18.2%，毛利 润占比均值升至 26.9%。同时社区增值服务细分赛道持续丰富，现有品 类涉及社区传媒、园区空间运营、社区零售、美居、房产经纪等。 

规模为纲服务为本，自营合作模式各异：社区增值服务细分赛道筛选上， 需综合考虑业主需求关联度、赛道空间广度、格局可优化程度，同时关 注是否具备利用规模优势进行集采、推动规模效应实现等特点，即以规 模为纲、以服务为本。物企对于自营/合作模式并无明显偏好。通常自 营类业务具有资源属性强、经营门槛低等特点；合作类业务具有产业链 条较长、专业化程度较高等特征。物企存在通过收并购提升专业能力及 规模可能，社区增值服务各细分赛道亦存在联动可能。考虑当前渗透程 度偏低，社区增值服务发展仍旧大有可为，其中业主需求关联度高、房 地产产业链契合度较好领域或更具发展潜力。从具体细分业务经营模式 来看，社区传媒及社区空间运营以自营为主，两者结合下物企逐步形成 社区营销全链条布局；社区零售、美居更偏平台化，其中社区零售特点 在于便民核心下的差异化选品，美居在于通过集采优势争取更具性价比 的家装、家居产品；房产经纪服务当前发展重点则为提升专业能力。 

优质物企崭露头角，细分赛道各有所长：11 家主流物企中碧桂园服务、 世茂服务、绿城服务等具备一定规模优势，2021H1 收入 14、13.9、11.5 亿元，毛利润 9.3、5.1、3.1 亿元。细分赛道对比来看，碧桂园服务发 展相对均衡，2021H1 社区传媒、社区零售、美居、房产经纪收入 4.2、 3.8、2.1、1.2 亿元；绿城服务社区零售、房产经纪相对突出，2021H1 收入 4.4、3 亿元；旭辉永升服务美居、房产经纪发展相对靠前，2021H1 收入 2.8、1.5 亿元；保利物业美居相对较好，2021H1 收入 2.4 亿元。